2022-06-17 | 發布者：炫境科技
現在的文旅項目發展迅速，在很多的區域也有了文旅項目規劃設計，這里包括有特色的小鎮，田園綜合體規劃，還有就是工業上面的旅游規劃等，那么究竟是怎樣的呢？接下來我們就和廣州炫境數字科技一起來看看。
策劃的重要性
我們知道很多地方政府或公司特別喜歡找一些學院派先做個概念規劃，把圖做漂亮些，主要應付政府，領導喜歡就好。這些概念規劃其中根本沒有市場分析、總體定位、產業選擇、業態組合、開發策略、創新營銷、運營模式、創收回報等這個項目的策劃靈魂。
學院派概念規劃主要是按傳統套路進行，把別的公司的規劃文本中的文字與圖片改一下，甚至連圖片也不改，幾天時間就可以做好了，但為了糊弄外行，有些幾天時間就可以改好的規劃，他得說成幾十天才能做好，這樣才好要個好價錢。
其實，一個有頂層設計的策劃是非常難做的，策劃五大產業，千個子產業植入，設計產業現金流，設計農旅項目的交易結構，各種ppp項目包裝進入，做資金結構化安排，設計股權架構。
而且收費還不及規劃費的30%，就這樣，一些公司還是不愿多出策劃費而得一個頂層設計的策劃，以為規劃可以一步到位，可以省去策劃費。
很多選學院派規劃，主要是看上國企背景，有實力有資質，實力當然不假，但，有一點是大多人忽略的，這種國企的規劃師在背景優越環境下，求安定，公務制準時上下班，及少深入民間與山山水水之中生活體驗。
當往往草根派階段的策劃人就不同了，一他們全出身于文旅行業，深入了解山山水水；二他們對行業特點、市場、未來需求了如指掌；三在創意上是天馬行空，老板獎勵創意；四是他們為了一個創意沒日沒夜苦思冥想，翻遍各種典籍，幾天幾夜可以不回家。有幾個學院派的人能做到？持別是大城市學院派的人能做到嗎？
學院派只是研究理論超前，但要付諸實踐就不是這回事了，這些規劃師幾乎沒一人有涉農林田園文旅行業做過，缺少這方面的實操經驗，怎么會出好成果呢？
所以，他們的規劃之中幾乎99%閉門造車，紙上談兵，不切實際及符合市場需求。當項目方最后才發現這規劃方案不能落地時，這才知道未先策劃吃大虧了，但又不想再花價錢做策劃了，為了省錢，只能找些小公司在原來規劃上修修補補，這種修修補補是越弄越糟糕，越弄越四不象，這種明知錯，還是硬著頭皮上的做法，吃大虧是必然，在全國都是通病！四處皆有之！
策劃是項目的靈魂，大凡一個成功的項目，必須是先由專家對該項目市場分析、精準定位、產業選擇、業態組合、開發策略、創新營銷、運營模式、創收回報等策劃之后，依據這個靈魂及總體思路，再來指導下一步規劃。
項目直接進入規劃，必然會導致洗煤球式改來改去，無論怎么改，項目缺少靈魂，最后也是無法落地的。大多政府或公司總是誤把規劃當策劃，于是找幾家規劃公司PK方案，折騰到最后結果可想而知？
失敗一：生搬硬套
有些人山寨慣了，懶得獨立思考，克隆成風。聽說某某主題農旅項目很成功，克隆一個；到國外考察發現某個不錯，克隆一個。
農旅項目的某些內容是可以復制的，但不能全盤復制。農旅項目的定位，必須因地制宜，結合特定區域的實際情況。一個好的田園綜合體和美麗鄉村是長出來的，而不是生搬硬套上去的。
失敗二：創新過度
有人為了突出農旅項目的“差異化”，創新過度，過猶不及。
最常見的是片面理解“差異化”，認為差異化就是要做到絕對的唯一性和排他性，這是個可怕的認知誤區。有些事情絕對化到一定程度，其實已經不可行了。
還有一種誤區，就是把簡單問題復雜化。比如，有的專家可能是為了顯示學識淵博見多識廣，恨不得總結出108種農旅項目，囊括各種稀奇古怪，亂花漸欲迷人眼，不明覺厲。
其實，不管從什么角度分類，也就十來種。過度追求標新立異，容易搞成非主流的很小眾項目，走進窄胡同，甚至死胡同。
還有一種過度超前的情形是，有些企業做農旅項目時過于理想化，脫離了企業的發展階段與綜合實力。項目要“因時、因地、因人”，人們通常重視“因時”“因地”，忽視了“因人”。
失敗三：只玩概念
農旅項目的核心是產業帶動，不是炒地皮，不能本末倒置。
有些開發商為了忽悠政府拿地，炮制了一些貌似田園綜合體的概念，其實只是換了馬甲的房地產。等到“偽田園綜合體”原形畢露，政府生厭，開發商可能也拿不到后續的土地。
當然也有另外一種情形，企業被政府的“優待”吸引。比如，政府要打造某名人故里，或者某特產主題，就規劃了相關特色小鎮，并以優惠政策招商引資，這種情形下，企業看中政府的“優待”而忽視了市場的可行性，如果投資者沒有深入分析，一沖動就進去干，很容易被套牢。
失敗四：盲目選址
農旅項目投資過熱，會導致一些人喪失正常的理性判斷，在搶地大戰中，盲目拿下一些其實并不合適的用地。
有些地塊生態環境的確不錯，看上去很美，卻是投資陷阱。農旅項目不是傳統的旅游地產，其核心是發展產業，選址不能像旅游地產那么隨意。更何況，上一輪旅游地產熱潮中因選址不當而半死不活的項目還少嗎？
農旅項目的選址，有兩種理想的情形：
一是位于大都市圈，并有軌道交通或城際快速路與主城連接，這是農旅項目的首選；二是位于大型旅游目的地，有良好的可介入性，并有足夠旅游人次流量支撐（或在開發期內有巨大增長潛力）。
如何才能活下去？
如何才能做到不死？還真沒有什么神丹妙藥。人間正道是滄桑，最大的捷徑就是不走捷徑。
大策略看市場
農旅項目之所以這么熱，是因為有政策因素驅動。企業向來對政策敏感，聞風而動，無可厚非。但過多關注政策，有時也容易迷失，何況政策的連續性并不可靠。政策風口效應一旦消失，風口上的豬就會摔得很慘。
經營企業的根本，還是要回到市場這個基本面上來。
小策略看政策，大策略看市場。
必須抓住真風口、真行情，莫把流星當恒星。
文旅類的田園綜合體的真風口、真行情是什么？當然是市場，是全民旅游時代井噴式的消費升級，是全國各地方興未艾的全域旅游熱潮，田園綜合體是有泡沫的，而全域旅游是沒有泡沫的。
必須先找魂
先有策劃后有規劃。策劃的第一步就是定位，包括戰略定位、市場定位、功能定位、產業定位、形象定位等。定位是一個系統工程，不是一拍腦門想出個漂亮口號那么簡單。
定位之后，就是大創意。所謂大創意，就是結合區域文化與特色資源，創造性地提出支撐定位的最核心的超級亮點與引爆點。沒有大創意，項目策劃就會流于平庸，往往大而全，滿天星斗沒有明月。
有了定位和大創意，之后才是體系化的專業工作，如產品體系、業態組合、開發策略、運營模式、經濟分析等，這些工作倒相對容易，當然要結合豐富的經驗。
總之，策劃必須以定位和大創意為統領，而不是直接去做那些體系化的專業工作。這就是“找魂”的奧妙。
資源整合是關鍵
農旅項目的核心是產業，是內容為王，而不是平臺為王。策劃好一個田園綜合體文旅項目，只是萬里長征第一步，后面的資源整合工作更為重要。
農旅項目的投資主體本質上是運營商，而不是開發商。運營商的主要工作就是搭建平臺、整合資源。資源包括產業資源、IP資源、運營資源、渠道資源、人才資源等。整合資源的方式有很多，其中，與相關行業協會的合作最為關鍵。
長計劃短安排
田園綜合體倡導的是產業思維，主張去地產思維，但也不能絕對化。產業與地產是主與輔的關系，不是正與邪的關系，不必把地產妖魔化。
一個成功的田園綜合體和美麗鄉村，應該是啟動之后不久就具備自我造血機能，實現正向的現金流。資源再好，如果資源變現能力太弱，導致過度重資產化，也會拖累企業。
因而，在策劃之初，就要做好投入產出分析和開發策略設計，做到長計劃、短安排。既要做到長遠的產業與區域價值最大化，同時也要滿足近期的資金回籠。否則，理想很豐滿而現實很骨感，是難以為繼的。
先開模具后找地
最后一點提示，就是先開模具后找地。
之前大家的習慣是先拿地，拿完地再請人策劃規劃，決定項目具體做什么。先“開模具”——也就是先謀劃好將要做什么樣的田園綜合體，之后，再按照這種要求，尋找適合的地
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